España se consolidó como el segundo país más visitado del mundo en 2023, con 85,3 millones de viajeros, dejando atrás el efecto devastador que la pandemia tuvo en la llegada de turistas, cuando hundió las cifras hasta apenas 19 millones en 2020. Las perspectivas para este año son más que optimistas y el objetivo de rozar los 100 millones de turistas en 2024 ha pasado de ser una utopía a una posibilidad más que real en función del pulso de la demanda registrado durante el primer trimestre del año.
Esa recuperación explosiva del turismo desde la pandemia ha disparado el apetito de los inversores por hacer hoteles en un destino en el que el precio medio de una habitación superó por primera vez en la historia los 100 euros al cierre de 2023 (rozó los 107 euros en el primer trimestre de 2024). En los 1.000 días o siete trimestres que van a transcurrir entre el 1 de abril de 2024 y el 31 de diciembre de 2025 hay previstas 260 nuevas aperturas, según los datos de la consultora inmobiliaria CBRE.
Esta cifra supone un ritmo de inauguraciones frenético e inédito en la historia reciente de la industria hotelera española, con una nueva apertura cada cuatro días. Y esos nuevos activos tienen dos aspectos diferenciales respecto al período previo a la pandemia: un mayor peso de los hoteles de lujo y una fuerte concentración en tres destinos urbanos como Madrid, Valencia o Málaga frente al papel que tradicionalmente tenían los inmuebles ubicados en destinos de sol y playa.
De los 260 hoteles previstos, 57 (el 22% del total) están encuadrados en el segmento de cinco estrellas o cinco estrellas de gran lujo, lo que muestra que la llegada de grandes marcas internacionales como Four Seasons, Thompson o Nobu no era un espejismo, sino el principio de una avalancha de proyectos internacionales para los próximos 1.000 días. Si en los dos años posteriores a la pandemia el foco de los inversores estuvo centrado en el segmento vacacional, el urbano parece haber ganado posiciones entre el capital nacional y extranjero, ya que Madrid, Valencia, Málaga y Canarias concentran la mitad de las aperturas.
Esas dos tendencias (lujo y concentración en el urbano) ya se han podido constatar en los datos del primer trimestre de este año. Entre enero y marzo se han negociado 28 activos, frente a los 17 del mismo período de 2023. “Los inversores siguen apostando por los hoteles de alta categoría gracias a su carácter más resiliente e inelástico, representando el 82% del total transaccionado: el 55% de los activos de cuatro estrellas y el 27% de los activos de cinco estrellas y de cinco estrellas gran lujo”, recalca el informe. En el caso de las ubicaciones, en las urbanas reside el 62% de los proyectos, con dos ciudades a la cabeza: Barcelona, con el 33% de los activos y Málaga, con el 7%.
“Las cifras positivas que arroja el primer trimestre del año , tanto en términos de demanda, rentabilidad e inversión, nos indican que el sector hotelero seguirá creciendo a lo largo de 2024″, recalca Jorge Ruiz, director de Hoteles de CBRE en Iberia. En su opinión, España seguirá en el foco de los inversores hoteleros que buscarán con atención las oportunidades en el segmento del lujo y en la compra de carteras. “También prevemos un mayor apetito por la compra de gestoras hoteleras como consecuencia de una mayor especialización de los inversores y su mayor disposición a asumir riesgo operacional para obtener mayor rentabilidad”.
Los inversores nacionales ganan posiciones frente a los internacionales
En 2023, la inversión hotelera en España alcanzó el segundo mejor registro de la historia, con 4.248 millones de euros, solo por detrás de los 4.800 millones contabilizados en 2018. Los inversores extranjeros fueron responsables del 75% de ese volumen (3.188 millones) mientras que los inversores nacionales acapararon la gran mayoría de operaciones, con 81 de las 107 transacciones contabilizadas.
Esta aparente contradicción se basa en el importante peso que dos operaciones protagonizadas por inversores extranjeros tuvieron en el conjunto de la estadística. GIC, el fondo soberano de Singapur, pagó 1.400 millones de euros por el 35% de la cartera de Hotel Investment Partners, el brazo hotelero de Blackstone, que incluía hasta 60 hoteles en España. En paralelo, Adia, integrada dentro del entramado industrial del fondo soberano de Abu Dabi, pagó 600 millones por la compra de la cartera de Equity Inmuebles, compuesta por 17 activos gestionados por Meliá.
En el primer trimestre, el protagonismo de los inversores nacionales ha seguido al alza, absorbiendo el 74% del total negociado. Las rotaciones de activos continuaron, con cuatro transacciones que concentraron 47% del volumen total (más de 270 millones de euros), entre las que destaca el acuerdo firmado entre Santander y Meliá, por el cual la entidad financiera se ha hecho con el 38% de tres hoteles (Me London en Londres, Gran Meliá Palacio de Isora en Tenerife y Meliá Cala Galda en Menorca) por un importe de 300 millones de euros.
A 31 de marzo de 2024, la planta hotelera española estaba compuesta por 12.494 inmuebles y 1,23 millones de habitaciones, con una ocupación media del 61% según el informe de CBRE. No solo ha crecido en cantidad, si no también en calidad, como se puede comprobar en la evolución de los precios medios y de los ingresos por habitación disponible (Revpar, por sus siglas en inglés), el principal indicador de rentabilidad que utiliza la industria hotelera. De ese modo, el precio medio alcanzó los 107 euros en el primer trimestre de este año, mientras que el Revpar escaló un 12% hasta los 65,7 euros, como consecuencia de una mayor presencia de activos de cinco y cuatro estrellas. Las rentabilidades por contrato hotelero se mantuvieron estables, con un 6,25% anual en el caso de Canarias y Baleares, y del 5,25% en el de Madrid y Barcelona.
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